房地產(chǎn)稅構(gòu)成：

  合并“兩稅”還是“五稅一費”

  房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條稅負構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負較重，保有環(huán)節(jié)稅負較輕，需要適時調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識。

  房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多個稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

  社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經(jīng)濟報道表示，早前說的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并，評估征收”�，F(xiàn)在財政部部長提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，提供了一種新的思路，可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（面向建設(shè)單位收取的一項費用），這“五稅一費”統(tǒng)籌考慮。

  張斌認為，現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，調(diào)整后，住房持有環(huán)節(jié)稅收增加，建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費相應下降，房價有可能有所調(diào)節(jié)。

  之所以是“五稅一費”，因為房地產(chǎn)行業(yè)獨有的稅種，除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅；收費項目中，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費為較大較顯著的收費項目。

  財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費簡并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓的稅負有可能是降低的。

  溫來成表示，房地產(chǎn)稅的改革，涉及到既有稅種的合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有爭論。有人認為是合并“兩稅”，有人認為應該涉及到更多稅種，比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

  爭議待解：改革路徑未達成共識

  房地產(chǎn)稅改革，主要是為了籌集地方財政收入，還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入，思路不同，方案差別也會很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點，房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

  如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

  中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國房屋竣工面積（假設(shè)免稅房屋占一半），2010 年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米，按照50%的價格評估率（即以評估價的一半作為稅基），參考國際普遍稅率1%來測算（實際稅率為 0.5*1%=0.5%），當年應征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級財政收入比重為15%。